【抖干货】医疗是否适合引入商业项目?

NSC鹏友会2019-06-08 08:12:42

根据国务院发布的《关于促进健康服务业发展的若干意见》,到2020年中国的健康服务业总规模达到8万亿元以上,而2012年我国医疗卫生总费用达到2.8万亿,这意味着到2020年平均复合增长率为17%!


最近,方兴、华远、正荣等纷纷与小米、腾讯、360合作,打造智慧社区。新一轮的“地产+X”浪潮中,“互联网+”并不是唯一的,对房地产来说,医疗同样是一个大风口。


蒋鹏:

分享【看病,不用非去排长队挤医院,进商场就行! 】

假博士:

这是一种轻医疗模式,同时又不依赖医保收费的医疗机构。其以便捷、服务体验为核心,不具备普遍性。不过,以社区为基础,提供基本医疗服务的连链;诊所是未来发展方向,难度在于标准化和医护的规范上。

小强:

大医院小医院,服务态度也是个问题,许多时候医患矛盾的激化可能只是个态度问题。

郭向东 :

太平间的技术条件。

蒋鹏 :

@假博士 蓝卡健康集团的医疗做法清楚吗?

郭向东 :

医疗保健进入商业体,其作用是什么?贡献租金,但它的坪效是最低的。贡献客流?那就不是保健,而是普通医疗了。

蒋鹏 :

好问题!

郭向东 :

我有个同学是北京世纪坛医院的院长,大前年我与他讨论过这个问题。几百亩地,有门诊、住院部、养小白鼠的实验室、停尸房等等,一年下来包括医保划入,猜猜现金流入是多少?

蒋鹏 :

传统模式。

天骥行 黄磊(Steven):

多少?

crazyharry

几百亩地可以有1千张病床,也可以有5千张病床,差别太大了。现金流取决于病床数+门诊量,还是得给参数。假设是华西主院,7000-8000病床,门诊量超过一般5A景区的人流,医护水平介于普通三甲和JCI标准之间,大家评估下年流水可以到多少?



郭向东 :

北京世纪坛医院,原来是铁路总医院,建筑面积(与占地无关)120万平方米。一年的流水不超过5亿元,算算单位坪效吧!

我也访问过一家东四环的私立医院。服务好,收费倒很贵(不像公立医院诊疗2-5元/人),一个下午仅十来个病员。很感慨,人在美容美发方面愿意花的钱比医疗高许多许多,开医院肯定不如开美容院。

龙乖乖 :

去医院人是求别人收钱。

郭向东 :

开医院就是一个亏本买卖,还交租,所以公立医院的用地都是划拨土地,成本不计地租。

龙乖乖 :

现在私立医院也要看什么科!全科也不怎么挣钱。

圆枪枪 :

医院坪效根据其医疗水平,差别很大,诊所也有非常赚钱的。

郭向东 :

所以,购物中心开医院就是个概念,实际能进购物中心的就是保健。例如产妇护理之类的,理疗和牙科诊所都悬!总之,能进的已经在进了,没进的以后也进不了。

龙乖乖 :

还有体验。

郭向东 :

与美容美发相比,美发的坪效做起来容易,美容其次,医疗保健只是想想,算算都不行。冯仑的立体城市也想做医疗,但商业模式一推模型,立即傻眼。

挖掘一下专科,例如皮肤病、性病、整容整形、骨科、不孕不育,满大街挂广告的那些专科可以研究研究,主要看看他们的财务模型。

小强 :

那种不就是莆田系么?

圆枪枪 :

莆田系几乎控制了中国的专科医院。

郭向东 :

撇开招商手册,当租户要求你证明你的运营能力究其有多强时,请交出你的答案!

宇梦:

@蒋鹏 @郭向东 鹏瑞利的成都东站广场项目就是设想做医疗保健型购物中心,但面临着严重的品牌资源和专业人才紧缺。牙科诊所在购物中心跟儿童业态是很好的搭配,我们之前在苏州操作绿宝广场项目就做过尝试,效果很好,坪效很高。

WZH168

我就是莆田人,家里也有人做医疗。我认为购物中心招专科医疗是不大可行的,开这些专科要么借势承包科室,要么造势自购地皮,因为政府的医疗地块是很便宜的,前两年精神病医院规划用地很多都是送的,自建医院可以做得很高大上,这样才是他们盈利的模式。

购物中心如果是社区商业,我认为不要招专科,可以跟正规医院或有实力技术的老板甚至是老医生合作,在偏僻位置做一些门诊,治疗头疼脑热感冒咳嗽,作为社区配套。既可以做特色吸引客流,又可以提高偏僻位置的效益。专科不进购物中心是因为他们广告不好打,也不会有人逛街时顺带看病。




芒琉:

未来医院必然是体验式,是改善型需求取代刚需的时代,植入商业中心是早晚的事,模式 、模式 、还是模式。

crazyharry

力保大厦南楼2楼的global doctor开了8-9年,全科诊所,收费高,主要服务于国际保险能够报销的客户,可以参考;IHH合资公司向鹏瑞利租下成都医疗中心空间(就在火车东站旁)HH保健(IHHHealthcare)通过间接全资子公司M&P投资,联同上海阔海投资有限公司(Shanghai Broad Ocean Investments),与鹏瑞利置地集团(PerennialReal Estate Holdings)子公司成都瑞峰置业签署租赁协议。M&P投资与上海阔海将通过合资子公司,在成都鹏瑞利国际医疗健康中心租下占地4万8000平方米的空间,以营运拥有350个床位的百汇医疗成都医院,这也是IHH保健在中国西部的首家三级医院。(中国医院分为三等,三级医院是最高等级的医院类别。)IHH保健将通过子公司百汇班台(Parkway Pantai)经营百汇医疗成都医院,预计2017年下半年正式营运,主要提供专业医疗服务,包括妇产科、儿科、心脏专科、骨科、眼科及内科。

成都鹏瑞利国际医疗健康中心楼面总面积达28万平方米,百汇医疗成都医院将租下A2大楼的地下三层至地上五层。A1大楼的高楼层将作为医疗套间、辅助医疗及其他保健等相关服务,例如中医诊所、产房中心、复建中心与整形服务,底楼层则将作为医疗零售用途。

鹏瑞利,新加坡公司,有凯德系的背景。Parkway,各位自己查。

医院、诊所集合体进商业空间是近年来全球在摸索的一种路径,在国内的成败难料,但在其他国家早就部分验证过其可行性。

郭向东 :

租金多少?

crazyharry

不清楚,2014年初以前,鹏瑞利还是将其作为传统mall规划的,后来发现推动不下去才转为医疗健康mall的概念。

WZH168

鹏瑞利东站广场改成健康中心是个好主意! 当时东站广场招商的时候,我就觉得他们够呛,体量太大了!

笑天敏捷 :

其实购物中心有医疗也不是新鲜事,眼科、牙科这种专科诊疗都没问题。专科医疗的高客单价可以支撑相对较高的租金。

冈仁波齐(王宇) :

关于购物中心与医院的关系:

一、社区生活保健、康复型医疗机构进驻购物中心是今后的首选,也是必然趋势。

二、目前中国美容、整形性医院的运营方式还非常的原始、单一,盈利模式有问题,一般引进购物中心就是消化面积。

三、欧洲的许多医院已经同度假、酒店、购物紧密结合,这是中国加强服务型商贸的重要举措。中国商务部高度重视,已经多次出国考察。

医院是一个非常广的业态,一定要细分对待。医院最大的优点就是在于持续运营能力极强。

WZH168

前几天任志强的公司搞了个珠宝mall,成都其实也可以做。去年优品道想做,但他们位置太偏了没做成,主城区位置好点的可以尝试这种模式。专业mall比现在的全品类mall生存能力更强,家具可以做成富森美、宜家那样,电器可以看国美、苏宁,珠宝,婚庆,美发其实都可以搞。

crazyharry

成都西三环外也有个珠宝mall, 正在招商。

张佳敏 :

羊西线吗?那个珠宝大厦已经好多年了。

WZH168

西部珠宝城吗?那个项目没做起来。

crazyharry

还在做。

WZH168

一开始就拉批发的商户进去,且批发又零售的模式,使得零售很难生存。

我的建议是做类似国美那样的集成店,把大部分品牌都找进来,只做成都珠宝零售市场。成都有这个消费水平的,每个月春熙路商圈的珠宝销量都在两三个亿,如果做成集成mall,销量不成问题。

郭向东 :

用高客单价业态当主力店?

FAR

@WZH168 珠宝mall我觉得很成问题,他与家装家电mall在客户群、客户消费心理、运营模式、各品牌的具体操作上都有不同,怎么能照搬?

郭向东 :

@FAR 珠宝Mall作为单体店也可以,但同家电Mall一样不支持衍生业态,不能当主力店。

王晓元:

重庆巴国城彩云湖片区有个深圳皇庭珠宝城项目,拿地已4年,珠宝城迟迟未动工。做主题产业mall因商品单一,风险很大。成熟的商业模式应具备商品上下游产供销全链条式基础,缺某一环节就必须立即建立起来。专业mall就是专业市场的升级,业态更符合多元化,更贴近终端市场而已。




小强 :

比起专业的商业中心,还是在传统的商业中心基础上增加业态更现实一些。

王晓元 :

是的,提专业mall更像概念包装,看似有物实则无物。

很多传统专业市场也在做升级,但都不敢轻言转型,比如杭州四季青、郑州银基、深圳华南城。

A彭建雄A :

除了和医院结合的百货类mall之外,对其他我都不怎么认同。引入全科医院进入mall,这算是个好主意。

小强 :

为什么一定要固化到医院呢?商场里可以不可以开律师事务所?

多吉 :

@王晓元 这个项目我看过,还不是货品、单品的简单问题,珠宝的供应链其实最好解决,是项目导入人流的方式有偏差。项目由于产品、业态结构有问题,单品没有竞争力,扫货和尊贵两种体验都没有明确清晰的定位,也就是客户群精准营销没有做到位!与其说没有解决好消费理由的问题,还不说鱼目混珠现象突出,良莠不齐!加之必要的购物乐趣和相对体验感缺少创新,很难有改观。产业或专业市场的丰富度和价优没有彰显,项目自然如此!要改进必须重新梳理业态规划,关键在于导流的接口端能否精准对接!

王晓元 :

@多吉 是这样的,门清啊。

小强:

传统商业中心以有形商品的售卖和服务的基础上,可不可以增加无形的商品和服务?使它真正做到“多功能化”,根据消费者的需要,甚至可以做到“变型”。

王晓元 :

其实要搞清楚一个最基本的道理,任何商业不是为卖房子和炒地皮而设立的,商业是满足消费或产品通路服务的物业。

多吉 :

@A彭建雄A 全科医院进入mall,这算是个好主意?这两个业态内在都相互排斥!购物中心业态补充调整如果非要与医疗链接,也只是健康保健讲座和简单的检查与康复咨询的巧妙结合,而且要慎重!

小强:

我并不觉得医院进入商业中心是个好主意,但在传统商业中心的业态中,融入新业态是个好主意。一味的墨守成规,玩来玩去还是那个东西,为什么不加进点新东西试试?

现在的商业中心,无非购物、吃饭、看电影,除了这些还有多少新花样?现在消费者进入商业中心不再只是买东西,而是买服务,这未尝不是种新思路。就像刚才我说的,专科医院不好,心理诊所或律师事务所呢?把写字楼和商业中心的功能杂糅进去,这个思路怎么样?

A彭建雄A:

虽然我对百货业态不懂,但如此大的导流入口没有应用,我觉得不是个好现象。

王晓元 :

东站鹏瑞利改做医疗主题,前后都难,非常难。

A彭建雄A:

我去医院排队的时候就在想,要是旁边有个商场逛逛是很不错的,而且最好在一个交通环境内。

蒋鹏 :

业态会干扰!




小强 :

但不要忽略一点,去医院的人群与去商场的人群,他们的目的性可不一样。

王晓元 :

鹏瑞利的确与凯德有千丝万缕的联系,是新加坡嘉德前ceo潘锡源仿凯德模式创立的,有一批原凯德高管。

小强 :

打个比方,身上疼痛难忍,还有心思想着逛商场?

多吉 :

在消费过程中,大家可以思考一个常识,奔波的男人再累为了与家人度过一个快乐时光,一般会克服身体的不适而强打精神。有时候分散精力反而使身体很亢奋,即便是有病的老人,他们不舒服(非急症)都会用灿烂的心情对待儿孙,所以辅助业态尤其是健康医疗的体验感是随意、简单、好玩的。

A彭建雄A :

绝大多数去医院的人,绝不是身上已经疼痛难忍了。如果非要谈目的,那互联网模式下很多商业逻辑都有问题。

郭向东 :

城阳宝龙Mall的中心有个过山车,对周边业态的影响非常大。

多吉 :

@A彭建雄A  所以更不会出现去购物中心时,还有医疗的需求。

A彭建雄A :

@多吉 是去医院时顺便购物,不是去购物时顺便去医院。

【不動聲色】:

全科医院进入商业中心,不是个好主意。首先医院对内部结构和动线、电梯等都有专业的要求,普通的商业体无法满足;其次,假设全科医院进入商业体,不可能跟商业体共用入口;第三,医院进入商业体目的是什么?两种消费人群几乎不搭界,互相不贡献客流量,去医院的人也没有太多的时间和心情逛商业;四,如果只是去化面积,医院就必须独立开门,和商业体完全分开;五,如果商业体和全科医院共用出入口和走道,购物者的心理感受我们也必须考虑;六,能进商业体的医疗机构除了体检康体等,就只有整形美容医院可以,当然还包括一些小型的机构。补充一点,要是商业体一开始在策划阶段就有引进医院的计划和设计,另当别论。

A彭建雄A :

你讲的入口也好,通道也好,都可以在设计阶段解决。

雷钵寨rachel :

有一个医疗项目是可以进去的,中国传统医学研究院开始在国内推行养生保健治疗相结合的新型项目,叫做治未病。

沉默 :

一个已有的业态用另外一种运营模式未尝不可,但这也许会成为牺牲者。儿童业态在大部分购物中心都有它的影子,但并不是大部分购物中心都由儿童业态组成。在人们的生活中不乏看病保健,但并不是生活就是看病保健,它的进入关键在自身能否与主体定位一致,如若不然,是否有以填满为目的的嫌疑?

小强 :

看大病不会去购物中心,看小病对购物中心并无裨益。有多少人在生病时,还有心思购物的,这点我表示怀疑。且究竟是想让就医人群引导客流,还是客流引导就医?我仍然觉得在传统商业业态中加入新元素,这个想法好。医院并不见得是好想法。

多吉 :

@郭向东 这个项目我也看过,目前过山车锈迹斑斑,维修费用高额,连基本的新鲜感都没有熬过,由于噪音和视线阻挡,破坏了后续乐趣。孩子的安全感在非专业的儿童天地没有得到保障,拼图式的业态对立堆积是兔子的尾巴,长不了。




小强 :

即便是加入新业态,也要在主要目标客群的实际需求上增加和创新,不是想当然的想加就加。要加就一针见血,一步到位,不然就是做无用功。

假使我在农村开了个商业中心卖奢侈品,现实么?但要是卖种子,增加支农服务呢?

【不動聲色】:

传统商业加入新思路肯定是好的,但是也不是什么都可以混搭。所有商业的业态组合都不能绕过一个目的,就是让顾客满意。若加入一个新商业态使顾客心理产生怪异感,产生排斥心理,我们认为这不是好建议。毕竟现在商业不好做,一个商业体项目做好几乎只有一次机会,一旦开业后发现大方向性问题,几乎没有咸鱼翻身的可能。这种混搭风险太大,不能拍脑袋做决定,一旦启动我们就必须为商业体负责。

多吉:

@A彭建雄A 我们做个测试,除了尿不湿、纸巾、鲜花、水果、守护病人的日用品等产品之外,95%以上的人不可能像去购物中心买商品那样消费!一般人进医院,有病看病,没病就想快速离开恐惧与细菌感染的场所!能不能很专业或很常识地分析业态组合的可能和效果?

小强:

我现在做的就是商业,不过我经验尚欠,对于商业说的直白些,我的理解是:把顾客当大爷,让顾客找到当大爷的感觉,顾客心里舒坦了,也就经常来了。这种想法可能是错的,欢迎各位前辈们给予批评指正。

A彭建雄A :

我要是做商业综合体的,真想做个实验田给大家看看,可惜我只做专业市场。

如果大家去医院排队拿号看病,一耽搁就是一天半天的时间,你就会发现需求在哪里。一般早上看完病就中午了,吃吃饭,稍微坐坐休息一下也是常情。

多吉 :

@A彭建雄A 你是看到了时间价值,没有看到消费和体验的内在人性驱动价值!很多人有时间也不会在医院完成购物体验(特指购物中心的买卖关系行为),作为设计师放开思维值得赞赏,但作为经营者和消费者你就是异想天开!

【不動聲色】:

我们做商业首先是做好策划定位,定位就是寻找主流的目标消费群,并以他们为主要目标,为他们提供产品和服务。定位以外的消费群一样会产生消费,但我们不能做一个大而全,涵盖所有消费者心愿的商业项目。病人及家属当然也是消费者,但我们有没有可能把这个商业体的目标消费群定位为病人和家属?如果可以,那你就是正确的。

小强 :

如果医院进入商业中心,先想想能为商业中心带来什么?如果只是休息、吃饭,那离关门也不远了。

A彭建雄A :

从思维固化到定位,就是锁定某类人群,这好像也不是商业未来之福。

小强 :

不是锁定,是定位,之所以许多商业中心做不起来就是定位不准确。大多数运营者的心里还是“我要让消费者来我这里做什么”而不是“消费者想做什么,我有什么”。运营者脑袋一拍东西上线了,而消费者却并不买账。

心政 :

如果是整容、塑身、心理类医院,倒是可以尝试一下。

小强 :

“从思维固化到定位,就是锁定某类人群”,一把钥匙开一把锁,就是这样。如果做高逼格的商业,那就锁定高逼格人群;做接地气的项目,那就锁定接地气的人群,所以才说要精准定位。做消费医疗是可行的。

杨飞 :

鹏瑞利做医院有个很大的原因是项目靠近火车东站,而好的医疗机构是可以辐射动车、高铁1.5小时范围内的人群,而且也算是新兴区域很好的业态补充。

哥佬官King :

定位之所以关键是因为它的严谨及指导性,譬如我们看来似乎“变态”的做法,日本人为了给卖场选址用接近两年的时间翻检所在区域的生活垃圾,目的就是科学地分析区域生活消费习惯。不管玉也好,砖头也罢,切莫坐在办公室里拍脑袋做定位,医疗进入商业体能够为区域带来什么改变?是否满足区域的消费观念?坪效?去化空置面积?是不是为了进医疗而进医疗?切记跟风,凡事严谨,严谨。

多吉 :

@小强 逻辑有问题,要解决消费者为何而来。若根据已经调查得出的结果(前提是准确的),消费者想要什么,商业项目就提供什么,可能吗?我要安装假肢你有吗?我打麻将你能提供吗?我要滑雪,买拖拉机你能卖吗?购物中心的商品、服务与体验是边际效应的连锁反应,不是小众个性需求的一一对应,我们要解决的是普遍性、时尚性和潮流带给大家的基本购物体验需求。

哥佬官King :

鹏瑞利东站很好的,成都有它一个就不错了。

小强 :

@多吉 受教了,当然前提是在能提供的前提下,再谈满足消费者。我经验很浅,考虑的确实不全面。

多吉 :

@金宇峰 赞同分析,购物中心里把养身国学讲座、康复理疗器械、简单检查、电子血压、血脂、血糖仪器与养身、药品结合是可能的!但重点不是治病,而是健康服务,要便捷乐趣,放松愉悦才能构成业态补充和增值服务,从而起到导流和填充面积的目的,系统工程也要因地制宜!

杨飞 :

个人认为购物中心里面放入医疗在目前消费习惯下,的确要慎之又慎,但综合体里,根据区域特点完全是可行的!

芒琉 :

购物中心的核心是促进消费,医院诊所进驻在国外已是常态,专为老人设立的mall也有配套mini golf等,类超市的pharmacy更是不用说,标配医生解决小病小痛,一切都只是更加便民而已。

我们要思考的是成都的购物中心,区域是不是够中心化?配套是不是完善,与学校在一起会不会更好?其次,成都的正规医院和专科医院相差很大,单看体检的比例都不能混为一谈。成都如果能做到区域生态发展,医疗机构绝对会对购物中心产生加持作用。